Von den eigenen vier Wänden leben! Wie geht das?
Wir alle sind über Generationen hinweg mit der festen Überzeugung aufgewachsen, dass die eigene Immobilie eine der besten Altersvorsorgen ist: Man wohnt das Leben lang im eigenen Zuhause, in dem man sich wohlfühlt und aus dem man nicht vertrieben werden kann. Wenn dann in der Pension das Geld knapper ist, spart man sich die Miete. Das klingt ja immer noch nach einem guten Plan. Aber was, wenn so viel Kapital im Haus bzw. in der Wohnung gebunden ist, dass man sich zum Beispiel die unumgängliche Wärmepumpe für 15.000 Euro nicht leisten kann? Oder das dringend benötigte barrierefreie Badezimmer? Oder auch einfach die langersehnte Mittelmeer-Kreuzfahrt, für die jetzt endlich Zeit wäre?
Es gibt viele Situationen, in denen es reizvoll – und auch sinnvoll – ist, die eigene Immobilie auf Rentenbasis zu verkaufen.
Die wichtigsten Vorteile für Sie als Verkäufer bzw. die Verkäuferin vorneweg:
- Sie verkaufen Ihr Haus oder Ihre Wohnung, können aber weiterhin dort wohnen bleiben.
- Sie bekommen eine sichere zusätzliche Rente ausbezahlt.
- Sie müssen sich in den meisten Fällen nicht mehr um die Instandhaltung der Immobilie kümmern.
Hausverkauf auf Rentenbasis – welche Varianten gibt es?
Gerade jetzt, in Zeiten der politischen Unsicherheiten und der Inflation, gewinnen die Modelle zur Immobilienverrentung immer mehr an Bedeutung. Lebenslang im eigenen Haus wohnen zu bleiben und auch noch laufend dafür bezahlt zu werden, erscheint nicht nur finanziell attraktiv und vernünftig. Die Idee dahinter ist, dass Sie den Kaufpreis Ihrer Immobilie nicht auf einmal ausbezahlt bekommen, sondern in monatlichen Raten – wie eine zusätzliche Rente.
Passend zur wachsenden Nachfrage, sind mittlerweile viele Anbieter auf dem Markt erschienen, aber nicht alle sind seriös. Und eigentlich sind auch nicht alle Modelle Immobilienverrentungen. Um ein Angebot sicher beurteilen zu können, sollten Sie sich zuerst überlegen, welche Form der Immobilienverwertung für Sie die geeignete ist.
Leibrente
Dabei verkaufen Sie Ihre Immobilie einem professionellen Anbieter oder einem nahen Familienmitglied und vereinbaren lebenslange monatliche Rentenzahlungen. Durch den Verkauf geben Sie jede Verantwortung für die Immobilie ab. Dennoch behalten Sie das Wohnrecht – so lange Sie leben. Ihr lebenslanges Wohnrecht wird beim Verkauf der Immobilie ins Grundbuch eingetragen. Damit sind Sie abgesichert – auch für den Fall, dass der gewerbliche Käufer die Immobilie weiterverkauft. Um die Instandhaltung des Hauses bzw. der Wohnung brauchen Sie sich nicht mehr zu kümmern. Für alle Wartungen, Reparaturen und die Grundsteuer ist von nun an der Käufer bzw. die Käuferin verantwortlich. Hier geht’s zum Leibrentenrechner.
Zeitrente
Eine Spielart des Hausverkaufs auf Rentenbasis ist die Zeitrente . Dabei vereinbaren Sie eine bestimmte Laufzeit für die monatlichen Rentenzahlungen an Sie. In den meisten Fällen werden 5, 10, oder 15 Jahre festgesetzt. Das Wohnrecht haben Sie aber trotzdem Ihr Leben lang.
Nießbrauch
Ein Verkauf mit Nießbrauch bedeutet, dass Sie nicht nur das lebenslange Wohnrecht haben, sondern dass Sie die Immobilie auch vermieten dürfen, wenn Sie selbst nicht mehr darin wohnen möchten oder können. Sollten Sie zum Beispiel in ein Seniorenheim umziehen, können Sie das Haus bzw. die Wohnung vermieten und die Mieteinnahmen für die anfallenden Pflegekosten verwenden. Das klingt zwar sehr verlockend, ist aber auch mit Nachteilen verbunden.
Die Nachteile für Sie als Verkäufer bzw. Verkäuferin:
- Der Kaufpreis wird meist in einer Summe ausbezahlt – Sie bekommen also keine zusätzliche monatliche Rente.
- Das Nießbrauch-Recht drückt den Kaufpreis entscheidend.
- Sie bleiben für den Unterhalt der Immobilie verantwortlich. Sie müssen also nach wie vor für alle Instandhaltungskosten und die Grundsteuer aufkommen.
Teilverkauf
Wie der Name schon sagt, verkaufen Sie beim Teilverkauf nicht gleich Ihre ganze Immobilie, sondern nur einen Teil. Meistens sind das 50 Prozent. Trotzdem erstreckt sich Ihr Wohnrecht über das ganze Haus bzw. die ganze Wohnung. Zu bedenken ist bei dieser Variante, dass einige Zusatzkosten anfallen – zum Beispiel eine monatliche Miete für die Nutzung des verkauften Immobilienteils. Oder auch die Instandhaltungsund Reparaturkosten, die alle bei Ihnen bleiben. Außerdem ist auch diese Form der Immobilienverwertung eigentlich keine Immobilienrente, denn Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal ausbezahlt.
Umkehrhypothek
Dieses Modell aus den USA beginnt langsam auch bei uns in Europa Fuß zu fassen und wird mittlerweile von einigen Banken angeboten. Dabei beleihen Sie Ihre Immobilie nur, anstatt sie zu verkaufen. Das Darlehen kann wie eine Zusatzrente in monatlichen Raten an Sie ausbezahlt werden. Sie kommen nur für die Zinsen, nicht aber für die Tilgung des Kredites auf.
Lebenslange Rente vs. Zeitrente?
Mit einer Leibrente bekommen Sie den Kaufpreis für Ihre Immobilie in einzelnen Raten ausbezahlt und behalten das Recht, lebenslang in Ihrem Zuhause wohnen zu bleiben. Wie hoch die Zahlungen sind, die dabei am Ende für Sie herauskommen, hängt von drei Faktoren ab: dem Wert Ihrer Immobilie, Ihrer statistischen Lebenserwartung und der vereinbarten Laufzeit Ihrer Immobilienrente.
Lebenslange Rentenzahlungen
Lebenslange Rentenzahlungen stellen für den Käufer bzw. die Käuferin ein nicht gut kalkulierbares Risiko dar. Schließlich könnte es sein, dass Sie die statistische Lebenserwartung um viele Jahre übersteigen und der Kaufpreis damit höher ausfällt als geplant. Diese Unsicherheit vermindert die Summe, die Sie monatlich bekommen.
Zeitrente
Eine im Kaufvertrag festgesetzte Laufzeit der monatlichen Zahlungen an Sie, also die sogenannte Zeitrente, ist in puncto Risikobewertung günstiger für den Käufer bzw. die Käuferin. Deshalb fällt diese Zusatzrente in der Regel wesentlich höher aus. Das lebenslange Wohnrecht bleibt von der zeitlichen Einschränkung unberührt. Auch wenn Sie 5, 10 oder 15 Jahre für die Rentenzahlungen vereinbart haben, können Sie über den fixierten Zeitraum hinaus in der Immobilie wohnen bleiben. Sollten Sie während der Laufzeit versterben, wird die noch verbleibende Summe ohne Abzüge an Ihre Erben ausgezahlt.
Wert des Wohnrechts
Ob lebenslang oder auf Zeit – beim Hausverkauf auf Rentenbasis ist ein wichtiger Baustein im Kaufvertag Ihr lebenslanges Wohnrecht. Dieses Recht ist grundbuchlich abgesichert und hat einen hohen Wert. Deshalb sollte Ihnen im Kaufvertrag die Möglichkeit eingeräumt werden, dass Sie Ihr Wohnrecht zu einem späteren Zeitpunkt an den Käufer bzw. die Käuferin abtreten können. Seriöse Leibrenten-Anbieter sichern Ihnen vertraglich zu, dass sie Ihnen Ihr lebenslanges Wohnrecht abkaufen, sollten Sie, aus welchen Gründen auch immer, nicht bis zum Ende Ihres Lebens in der Immobilie wohnen möchten oder können. Wird dieser Punkt in den Verhandlungen mit Ihnen nicht angesprochen oder fehlt eine solche Klausel im Vertrag, sollten Sie hellhörig werden und gezielt nachfragen.
Wie sinnvoll ist Nießbrauch?
Der einzige Vorteil den Nießbrauch gegenüber einem Verkauf mit reinem Wohnrecht hat, ist dass Sie die Immobilie vermieten können, sollten Sie selbst nicht mehr darin wohnen möchten oder können. Allerdings erkaufen Sie sich dieses Recht mit einer erheblichen Verringerung des Kaufpreises.
Weniger Verkaufserlös
Der Nießbrauch räumt Ihnen weitaus mehr Rechte an der Immobilie ein als das reine Wohnrecht: Sie dürfen vermieten und können bauliche Veränderungen am Haus oder an der Wohnung vornehmen, denn Sie sind nach wie vor für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Diese Rechte haben einen hohen finanziellen Gegenwert. Sie bekommen bei einem Verkauf mit Nießbrauch also einen spürbar niedrigeren Kaufpreis, als das beim reinen Wohnrecht der Fall wäre.
Individuelle Situation
Wie sooft im Leben ist auch bei der Frage Nießbrauch oder Leibrente die persönliche Situation entscheidend. Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie zum Beispiel das Vermietungsrecht in Anspruch nehmen werden? Wenn Sie Ihr Leben lang in der Immobilie wohnen bleiben – was ja der Wunsch der meisten Verkäufer und Verkäuferinnen ist – bezahlen Sie für etwas, wovon Sie keinen Gebrauch machen. Zudem haben Sie in der Regel beim Leibrenten-Modell ohnehin die Möglichkeit, Ihr Wohnrecht später zusätzlich zu veräußern, sollten Sie doch ausziehen müssen oder möchten.
Wo sind die Stolpersteine beim Teilverkauf?
Beim Teilverkauf Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung erwirbt der gewerbliche Anbieter lediglich einen Anteil an Ihrer Immobilie. Das Wohnrecht bleibt dabei uneingeschränkt bei Ihnen: Sie können weiterhin die gesamte Immobilie allein nutzen.
Keine Rentenzahlungen
Den Kaufpreis bekommen Sie in einer einzigen Zahlung. Ein Kauf auf Rentenbasis, also als festgesetzte, immer gleiche monatliche Rente für Sie, ist in diesem Modell nicht vorgesehen. Soll der Teilverkauf ein Baustein Ihrer längerfristigen Altersfinanzierung sein, müssten Sie sich überlegen, wie Sie den Einmalerlös gut und sicher anlegen.
Zusätzliche Kosten
Beim Teilverkauf bleiben meistens 50 Prozent der Immobilie in Ihrem Besitz. Dadurch sind Sie weiterhin für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich. Alle Reparaturen, Wartungen und Fixkosten wie etwas die Grundsteuer müssen von Ihnen aufgebracht werden.
- Eine monatliche Nutzungsgebühr, vergleichbar mit einer Miete, dafür, dass Sie die ganze Immobilie uneingeschränkt bewohnen.
- Oftmals Durchführungsentgelt, wenn die Immobilie am Ende ganz von der Teilverkaufsfirma übernommen wird.
Was ist bei der Umkehrhypothek zu beachten?
Strenggenommen stellt die Umkehrhypothek eine Alternative zum Hausverkauf auf Rentenbasis dar, weil Sie Ihre Immobilie nur beleihen, anstatt sie zu verkaufen. De facto macht es jedoch kaum einen Unterschied. Denn das Darlehen, dass Sie in monatlichen Rentenzahlungen bekommen haben, wird nach Ihrem Tod mit der Immobilie beglichen. In letzter Konsequenz verkaufen Sie die Immobilie also doch. Im Unterschied zu einem anderen Kredit müssen Sie bei der Umkehrhypothek nur die Zinsen bezahlen. Die Tilgung erfolgt am Schluss über Ihre Immobilie: Entweder übernehmen Ihre Erben den offenen Betrag, wenn sie die Immobilie behalten möchten. Oder die Immobilie wird verkauft und der Kredit mit dem Verkaufserlös bedient.
Da Sie zu Lebzeiten Ihre Immobilie nicht verkaufen, müssen Sie selbstverständlich alle Instandhaltungs- und Reparaturkosten sowie Steuern und andere laufende Aufwendung selbst tragen.
Immobilienverrentung: Von der Altersvorsorge zur Altersfinanzierung
Die eigene Immobilie ist nach wie vor die sichere Bank für einen finanziell entspannten Ruhestand – mit den zeitgemäßen Angeboten zur Immobilienverrentung sogar mehr denn je. Vor allem, wenn Sie keine Erben haben oder Ihre Kinder bereits gut versorgt wissen, ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis eine attraktive Art der Altersfinanzierung. Belastungen, die durch Ihre Immobilie entstehen, fallen weg. Zusätzlich verschafft Ihnen die im Grundbuch abgesicherte monatliche Zusatzrente mehr finanzielle Freiheit. Sie haben wieder einen größeren Spielraum, sich Wünsche zu erfüllen, den Alltag angenehmer zu gestalten und den Lebensabend zu genießen.
Eine gute Entscheidung
Ob die tatsächliche Immobilienverrentung, also ein Verkauf gegen eine lebenslange Rente oder Zeitrente, ein Teilverkauf oder die Umkehrhypothek für Sie das Passende ist, hängt vor allem von Ihrer persönlichen Situation und Ihren Prioritäten ab. Deshalb werden wir im folgenden Artikel die Gründe für eine immobilienbasierte Altersfinanzierung näher beleuchten.
Die eigene Immobilie zu verkaufen, ist ein großer Schritt. Also nehmen Sie sich Zeit, schauen Sie sich verschiedene Angebote an und lassen Sie sich nicht drängen. Wofür auch immer Sie sich entscheiden – das Wichtigste ist, dass Sie das Angebot auf Herz und Nieren geprüft haben, dem Käufer bzw. der Käuferin vertrauen und den Vertrag nach reiflicher Überlegung mit voller Überzeugung unterschreiben.
Eine weitere Übersicht erhalten Sie in unserem Bereich Fragen & Antworten.